“房价下跌”是政策误读
2010.07.15
“房价下跌”是政策误读
金岩石:“房价下跌”是政策误读
  (2010-07-15 08:27:20)
    对当下的股市、楼市乱象,国金证券首席经济学家金岩石却从货币学角度,进行了全新模式的解读。他从吸收流动性的角度去理解房价上涨,整体性的看待股市、楼市两个市场的联动。金岩石将房地产调控解读为:楼市调控,股市遭殃。倒过来说,也得出第二个结论:楼市休战,股市反弹
    股市、楼市的联动效应,正因当下这场接连而至的楼市调控搅成了一池浑水。无论是目送股指跌破2400点的股民,还是尚处于与开发商降价僵持战中的购房者,都在观望这场政策性地震的筑底时间。
    对当下的股市、楼市乱象,国金证券首席经济学家金岩石却从货币学角度,进行了全新模式的解读。他从吸收流动性的角度去理解房价上涨,整体性的看待股市、楼市两个市场的联动。
    日前,金岩石接受了《中国企业家》的专访,金岩石将房地产调控解读为:楼市调控,股市遭殃。倒过来说,也得出第二个结论:楼市休战,股市反弹。
  金岩石认为,目前甚嚣尘上的“房价下跌”预期是对地产调控的政策误读,“房地产政策的调控目标是遏制少数城市房价过快上涨,那么房价是否下跌并不重要。但由于解读政策的官员和解读新闻的媒体,创造了房价下跌的预期目标,而这个被误读的政策目标已经成为社会的共识,开发商就必须顺势而为,主动降价。”
  《中国企业家》:作为经济学家,您如何看待当下这场楼市地震?
    金岩石:在中国经济当前的历史阶段,房地产业实际上承担着双重社会责任,第一是化解通货膨胀,第二是缓解社会动荡。
    2009年中国经济领先世界复苏,最重要的原因就是超额货币发行,与2008年相比,广义货币即M2的总额增长了27.59%。虽然从理论上说,超额货币可以在完成驱动政府投资的使命之后退出流通,但是货币如水,覆水难收,不管流到谁手里,都会被当做财富,结果就是超额货币很难退出流通,而不能退出流通的超额货币就只有两个流向:其一是流向消费品的一篮子商品,可以比喻为浮在水池中的“水桶”,另一个流向就是进入水池,也就是投资品市场。超额货币流向“水桶”,就会导致恶性通胀,并可能引发社会动荡,超额货币流向水池,就会推高资产泡沫,放大金融风险,扩大两极分化。
    这就出现了一个两难选择,而在两难相权取其一的情况下,政府必然会把超额货币主要分流到“水池”之中,这就是房地产市场中的资产泡沫。
    因此,当前中国房地产中的资产泡沫,是客观存在的事实,并酝酿着两大风险:一个是金融市场风险,一个是社会动荡的风险。房价上涨作为资产泡沫的生成,其源头是超额货币,而超额货币又是化解失业危机的手段,在这种情况下,高房价就变成了化解高失业的社会成本,同时,房地产就必须承担缓解社会动荡的社会责任。所以,在我看来,本轮楼市调控,必须遏制少数城市房价过快上涨,但潜台词是,要追求多数城市房价平稳上涨,这就是我理解的政策调控目标。
  《中国企业家》:目前楼市成交量所下降,但房价并没明显下跌,您对市场的下一步走势有何判断?
    金岩石:既然房地产政策的调控目标是遏制少数城市房价过快上涨,那么房价是否下跌并不重要。但由于解读政策的官员和解读新闻的媒体,创造了房价下跌的预期目标,而这个被误读的政策目标已经成为社会的共识,开发商就必须顺势而为,主动降价。
    这并不是开发商由于资金链断裂的风险而撑不住,我可以明确的讲,开发商的资金链状态大部分都很好,到年底都不存在断裂的风险,市场也并不会因为价格下降而解决问题——如果降价就能够导致成交量上升,这个问题就很好解决——但我们现在楼市成交量下降的同时,部分城市的房租在上升,说明有一个群体正在“以租待购”,这就是潜在的购房需求。因此房价即使下跌,也会在未来的刚性需求驱动之下继续上涨。
    现在我担心的是,房地产成交低迷会导致经济增长的速度过度回落,如果第三季度经济增长的速度跌破8%,楼市的调控就会立刻终结。因为房地产对经济增长的贡献度,在2009年大约是2%,如果成交额减半,经济增长的速度就会因此下降1%。
  《中国企业家》:我们再来谈谈股市,您对股市的近期走势有何看法?
    金岩石:股市近期的破位下跌,有许多人说是因为农行的上市,我不这样看,我认为是受了楼市调控的“池鱼之殃”。
    “楼市调控,股市遭殃”,现在已经得到印证,但我还曾讲过“楼市休战,股市反弹”。所以当主流开发商已经达成主动降价共识的时候,楼市调控的政策可能在近期终止。我就由此判断,股市的破位下跌已经终止,这就是目前的股市底部,等待着楼市调整后的平稳上升。
    所以在股市和楼市的互动中,我们会看到三个平稳,第一是经济增长在冲高回落后平稳上升,第二是股市在破位筑底后平稳上升,第三是楼市在政策调控后平稳上升。
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